第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)質(zhì)量保修金的管理，保障新建物業(yè)在保修期內的正常使用和維修，維護業(yè)主的合法權益，根據《山東省物業(yè)管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》和《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》，結合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細則。
第二條 本實(shí)施細則所稱(chēng)物業(yè)質(zhì)量保修金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)保修金）是指開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規定標準交存的，作為保修期內履行保修義務(wù)保證的資金。
第三條 本實(shí)施細則適用于本市市區范圍內（包括歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(cháng)清、高新）開(kāi)發(fā)企業(yè)新建項目保修金的交存、使用、退還和監管。
第四條 濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住房保障管理局）負責本市保修金的監督管理工作。
濟南市住房維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金中心）具體負責保修金的歸集、存儲、核算、支用、退還等管理工作。
第二章 交存
第五條 自本實(shí)施細則施行之日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)刃驴⒐さ膯未弊≌⒎亲≌瑧凑战ㄖ惭b造價(jià)的一定比例交存保修金，交存比例分別為：多層和低層建筑3%，小高層建筑4%，高層建筑5%。
每年度保修金的具體交存標準額由市住房保障管理局根據本市各類(lèi)物業(yè)建筑安裝造價(jià)測定。
第六條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工綜合驗收備案前，應持房屋面積實(shí)測報告、商品房質(zhì)量保證書(shū)等有關(guān)資料，到維修資金中心辦理保修金交存手續。維修資金中心確認該項目應交保修金數額后，開(kāi)具《質(zhì)量保修金交存通知》。
實(shí)行商品房預售資金監管的項目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可持交存通知向預售資金監管部門(mén)申請劃轉預售款使用保證金交存保修金。
第七條 開(kāi)發(fā)企業(yè)對維修資金中心確認的保修金交存數額有異議的，應當在接到交存通知7日內向市住房保障管理局提出復核申請，市住房保障管理局應在7日內復核并提出處理意見(jiàn)。
第八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)按交存通知要求將應交保修金足額存入維修資金中心在銀行設立的保修金專(zhuān)戶(hù)后，維修資金中心應當向開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具保修金交存憑證。
第九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可免交保修金。
第十條 經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)核準，下列開(kāi)發(fā)項目可降低保修金交存標準：
（一）三級資質(zhì)以上（含三級）開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況持續良好，未發(fā)生開(kāi)發(fā)責任引起的重大事故，售后保修投訴少，其開(kāi)發(fā)項目?jì)刃「邔咏ㄖ⒏邔咏ㄖ谋Ｐ藿鹂砂雌浣ㄖ惭b造價(jià)的3%交存。該企業(yè)質(zhì)量保證體系、售后維修服務(wù)體系健全，企業(yè)信用等級較高或前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項目，交存保修金的比例可再降低1個(gè)百分點(diǎn)。
（二）三級資質(zhì)以下開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目，經(jīng)有資產(chǎn)關(guān)系的開(kāi)發(fā)企業(yè)擔保，或雙方簽訂質(zhì)量保修責任委托協(xié)議，且擔保或委托單位符合前項規定條件的，可按前項的規定交存保修金。
第十一條 經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)核準，下列項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請退還部分已交存的保修金：
（一）通過(guò)住宅性能認定終審3A級、2A級、1A級的開(kāi)發(fā)項目，可分別申請退還該項目保修金交存比例的3個(gè)、2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)。
（二）獲得廣廈獎、魯班獎等*********優(yōu)良工程獎，省級優(yōu)秀住宅小區、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區等市級優(yōu)良獎項，在該項目獲獎后，可分別申請退還該項目保修金交存比例的3個(gè)、2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)。
第十二條 符合降低保修金交存標準和退還保修金條件的開(kāi)發(fā)項目，享受降低交存標準和退還保修金的政策后，保修金的實(shí)際交存比例最低不得低于物業(yè)建筑安裝造價(jià)的1%。
第十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)應加強工程質(zhì)量控制，全面落實(shí)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收制度。應完善售后維修服務(wù)體系，建立健全報修受理、處理、回訪(fǎng)、保修檔案管理等售后維修制度，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定和相關(guān)法律法規規定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。商品房質(zhì)量保證書(shū)應當根據國家有關(guān)規定，載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任、保修工作負責人、聯(lián)系電話(huà)及各類(lèi)保修項目的處理時(shí)限。
第十四條 開(kāi)發(fā)企業(yè)交存保修金、履行保修責任情況記入開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案。
第十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，除按有關(guān)規定向買(mǎi)受人提供有關(guān)材料外，還應當向買(mǎi)受人提供商品房質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)和保修金交存證明。
第三章 使用
第十六條 正常使用條件下，商品房最低保修期限為：
（一）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；
（三）外墻外保溫工程不低于5年；
（四）供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；
（五）電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝工程為2年；
（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統一進(jìn)行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
其他項目的保修期限，由開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人在商品房銷(xiāo)售合同和質(zhì)量保證書(shū)中約定。
保修期限自房屋交付之日起計算。
第十七條 保修期內，商品房屋專(zhuān)有部位出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應按商品房質(zhì)量保證書(shū)載明的報修方式向開(kāi)發(fā)企業(yè)報修；商品房屋共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報修人）應及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)報修。
第十八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)接到報修后，應按相關(guān)規定和商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定，向報修人出具報修受理單，明確現場(chǎng)核實(shí)、實(shí)施維修的具體時(shí)間及保修聯(lián)系人。
一般保修項目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應在2天內派人到現場(chǎng)檢查情況，情況屬實(shí)的，應約定實(shí)施維修的具體時(shí)限并組織維修；發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在接到報修后，應立即通知維修施工隊伍到達現場(chǎng)組織搶修，并按有關(guān)規定妥善處理。
第十九條 在保修期內，物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題需要維修時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者因注銷(xiāo)、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修義務(wù)的，可按本實(shí)施細則的有關(guān)規定使用保修金。
第二十條 符合使用保修金條件的，報修人應持開(kāi)發(fā)企業(yè)出具的報修受理單或其注銷(xiāo)、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)相關(guān)證明材料向維修資金中心提出保修金使用申請。
第二十一條 維修資金中心收到保修金使用申請后，應進(jìn)行核實(shí)。屬于保修范圍，但開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕履行保修責任或開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)的，可使用保修金維修；未按規定、約定期限履行保修責任，經(jīng)維修資金中心核實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾保修的，要明確具體保修期限，逾期仍未保修的，允許報修人使用保修金維修。
第二十二條 報修人、開(kāi)發(fā)企業(yè)對保修責任存在異議的，應當委托工程質(zhì)量檢測機構進(jìn)行檢測，也可通過(guò)仲裁或訴訟途徑界定相關(guān)責任。
經(jīng)檢測或仲裁機構、法院認定屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)責任范疇的，檢測、仲裁、訴訟費用可在保修金中列支。
第二十三條 經(jīng)核實(shí)符合使用保修金政策的，維修資金中心應通知保修金使用申請人根據相關(guān)規定選擇具有相應施工資格的施工單位。施工單位應按有關(guān)規定編制維修方案和工程預算并報維修資金中心審查后組織維修。
保修金使用申請人可選擇監理單位對維修工程實(shí)施監理，監理費用計入維修成本，在保修金中列支。
第二十四條 實(shí)施維修的施工單位應合理控制維修成本。維修工程竣工后，施工單位應按照有關(guān)規定組織驗收，編制維修工程決算，并由保修金使用申請人委托工程造價(jià)咨詢(xún)機構審核維修工程決算，維修工程決算審核費用計入維修成本，在保修金中列支。
第二十五條 維修資金中心在收到維修工程竣工驗收報告、經(jīng)審核的維修工程決算、維修工程費用清單及其他相關(guān)資料后，應于20日內按維修合同、決算審核服務(wù)協(xié)議約定的方式，向保修金使用申請人或施工單位、監理單位、專(zhuān)業(yè)造價(jià)審計機構轉賬，從保修金中列支相關(guān)費用。
第二十六條 發(fā)生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)已注銷(xiāo)、歇業(yè)、解散、破產(chǎn)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位可先行墊資維修，并保存相關(guān)證據，在責任認定明確后，可以申請使用保修金清償。
第二十七條 維修資金中心應在資金撥付之日起30日內將保修金使用明細函告開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第二十八條 下列情況不屬于保修范圍，不得使用保修金進(jìn)行維修：
（一）因業(yè)主使用不當或者擅自改動(dòng)房屋結構、設備位置和不當裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題；
（二）非開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備出現的質(zhì)量問(wèn)題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現房屋共用部位、共用設施設備出現質(zhì)量問(wèn)題，未及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)報修的，因拖延報修而造成的責任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
第三十條 因開(kāi)發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，保修不及時(shí)造成新的人身、財產(chǎn)損害，由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔相應責任。
第四章 監管及退還
第三十一條 維修資金中心應在所在地商業(yè)銀行開(kāi)立保修金專(zhuān)戶(hù)。
開(kāi)發(fā)企業(yè)交存的保修金自保修之日起，在保修金專(zhuān)戶(hù)內的存儲最長(cháng)年限為5年。在保修金專(zhuān)戶(hù)存儲期間，按人民銀行公布的同期活期存款利率計息。
第三十二條 維修資金中心應建立健全保修金信息管理系統，定期在網(wǎng)站上公示各開(kāi)發(fā)項目保修金的交存、使用、退還等情況，方便相關(guān)業(yè)主查詢(xún)，接受業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)的監督。開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對保修金賬戶(hù)變化情況有異議的，可向維修資金中心申請復核。
第三十三條 在保修期內，開(kāi)發(fā)企業(yè)不積極履行保修義務(wù)，發(fā)生業(yè)主使用保修金維修房屋情況在5次（含5次）以上的，其在濟南市區內新開(kāi)發(fā)的項目不得享受本實(shí)施細則第十條規定的政策。
第三十四條 足額交納保修金的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極履行保修義務(wù)，開(kāi)發(fā)項目未發(fā)生使用保修金情況的，保修期滿(mǎn)2年后，可向維修資金中心申請退還與2年保修期工程相對應的保修金本息，退還的本金按開(kāi)發(fā)企業(yè)交存保修金總額的50%計算。
保修期滿(mǎn)5年后，保修金專(zhuān)戶(hù)內的余額由維修資金中心在30日內退還開(kāi)發(fā)企業(yè)。
第五章 附則
第三十五條 各縣（市）可依據《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》和本實(shí)施細則，結合本地實(shí)際，制定本行政區域內保修金管理實(shí)施細則。
第三十六條 本實(shí)施細則自2012年3月1日起實(shí)施。
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